一般销售代理公司佣金是六到八个点，这会还是代理的黄金时代。大开发商长期合作的会低一些，具体要谈。小开发商的绝对低不了，毕竟代理公司也要评判风险的。

    黄总的项目，原本业绩有点拉胯，但合作之后，虽不及预期，但好歹坚挺起来了。黄总作为老法师，知道代理公司几斤几两，是偷偷找了个合作伙伴。于是也就顺藤摸瓜，悄悄的和王小宇建立了比较不错的友谊。

    一方面，黄总为自己的8个点的佣金心疼，另一方面，未尝没有让朋友的项目帮忙先试试王小宇的水份的缘由，就帮忙介绍了一把。

    木买作为钟吾区的第二经济强镇，在整个姑城西南角，偏离城区，前期安置房建了不少。

    这不黄总朋友在02年国家招拍挂政策前谈了一块地，30万一亩拿了一百二十亩，地价就是三千六百万。也找了几家代理公司，也看过，做过不少报告，普遍销售周期长，佣金高，价格没法保证，这就不能忍了。跟黄总小聚的时候抱怨了几句，就被黄总安利了王小宇的四季房屋销售有限公司。

    根据黄总透露的信息，王小宇先是找了那几家之前聊过的代理公司对接人，花钱买了投资合作报告。嗯，买到了两份。合作不成了，报告也是无用，卖了能捞笔外快。

    看了报告，当然报告里还是有点东西的，但基本上也就是黄总朋友说的那些情况，只不过加了些数据，珍贵的就是这些数据啊，不带数据唬人都唬不了。

    翻了翻自己的通讯录，有的合作是跟策划签的，就跟人家电话咨询有没有相熟的策划人员推荐。

    建立人力行政部门有点刻不容缓啊，这代理的组织架构得拼凑出来啊。本来只是想做做联合代理销售代理的，没想到这次有独家代理，可是一块肥肉，不能错过。

    结果问了俩，有人推荐了一个车企策划，回家生娃回来没位置了，如今也在外面看机会。嗯，这个策划当年也是车企4S店出来的，如今车企发展一个小红火阶段，连自己的长安都涨了嘛！

    行吧，先约来聊聊。

    上午约的，下午人家就带着资料过来面试了。还把自己的一些策划案子打印了带了过来，大获好感。

    王小宇也不蒙人家，说帮忙拿下这个案子，才能正式给个offer，当然如果拿不下，也会给个辛苦费。

    欧阳淑，未来的策划负责人，也同意了，毕竟人家老板也说了实际情况，没有忽悠自己，还是蛮坦诚的。

    只是坐上了去木买踩盘的面包车，才觉得，是不是有点不靠谱？

    但看另一位销售负责人，就是左芝，安之若素的样子，也不好意思回头，只好豁出去的假装融入其中了。

    这年头，连导航也没有，路况也不像前世一路高架快速路。开了快两个小时，才找到黄总朋友公司的那块地。

    这会还是一片田野菜园，还有小水塘。拆迁问题基本没有了，剩下的都是些小棚子的那种临时建筑。

    中间有堆混凝土框架子，两层楼高吧，有一段时间了。

    地块北面有点荒，南面有条不错的热闹的街道，南下一公里多就能到镇中心主干道了。路两边有安置房小区有商品房小区，在建的入住的都有。西面是小有名气的灵石山，山脚还有块别墅，看样子快完工了都，不晓得卖的怎么样。往东一公里以上，各种厂子就不少了，看来市场还是有的嗯，跟报告分析的比较一致。

    但推广策略，除了传统的报广、高炮，就不行了，大炮打不了乡镇的客户啊！这会还没有行销和渠道的概念，坐销居多，可不就靠广告和电话call客么？

    不过王小宇可是降维打击了，工厂团购、大客户、渠道小蜜蜂等等手段都可以用啊，别人是大水漫灌，他是滴灌，精准高效啊！

    旁边的山上有不错的寺庙，也可以打打宗教禅修养生牌，这样就可以到市区去拓拓客打打牌子。而且自己也知道，这房价要一直涨到04年，才会遇到个小坎儿，销售节奏怎么着也可控的，看过市场的底牌，心里不怵啊！

    转完了地，还去隔壁的别墅盘转了转，一百多套独栋加联排，才卖了三分之一，年底就要交了。价钱是不便宜，3500往上，4000多的也不少，联排便宜点，3000左右。周边的房价可才1800左右。

    回去赶报告了，人家的内容得整合包装一下，核心打法就是在姑城报广上做钟吾、木买地区规划、经济发展的曝光，有必要的话电视台也要吹会，为后续吹牛炒热地块以及发布会做素材的铺垫；是的，做素材，专门挑出来做成宣传集锦，主动给人看的那种！

    然后大面积的渠道外拓邀约；发布会，这会儿没有的吧？发布会就是给大家吹牛，先讲行业，产业，再讲地段、区位发展，然后是这个地块、产品、宜居，最后是生活方式，一整套下来，活生生的高大上，区域领头羊。

    就这经济条件，周边地缘客户肯定不少，够吃饱了。

    问题就在于怎么把他们找出来，以及尽可能的形成溢价。

    产品也要改改，全是100-110平米的产品，怎么吸引人？得做出前世胜利地产经典的88平米小三房户型，这样那些工厂里的客户，才能通过低总价吸引过来啊。

    地库成本太高，做架空层吧，多功能、能停车，嗯，储藏室车库也能整一些出来，验收后二改，真聪明了。

    物业也得拿下来，都是以后上市的资产啊，反正开发商这会也不重视！

    绿化要有，但要为以后改停车位预留条件，车多了都是肥肉啊。

    说到物业管理的本行，王小宇的想法可就堵不住了，跟大坝泄洪一样，各种思路喷薄而出：信息化管理预留条件，外卖管理预留条件，疫情管理……窝巢，好像，03年就有非典啊，得提前做准备，提前做准备。

    赶了两天报告，王小宇、欧阳淑、左芝，就去找开发商汇报了。

    那船新的打法，让开发商老板觉得黄朋友推荐的这家果然不同凡响，别看公司年轻，但那些招式听都没听过！虽然提点也不低，要8个点，但人家内容多啊！承诺两年内1800单价保底。多出来的溢价，阶梯式分成，每10块钱一个点，从50%到100%，也就是说，卖1810，这多出来的10块，各50%，卖到1820，再多的10块，四季拿51%，每高10块，代理公司多拿1个点，理论上卖到2300块，后面再卖多少，都是代理公司的。要知道，总可售建面是12万方！

    甲方的财务负责人很快算出来，如果卖到2300，公司可以多赚1500万，代理公司能多赚4500万。

    本来觉得美滋滋的老板，听到代理公司的分成这里多这么多之后，立马不愉快了：总不能开发商辛辛苦苦的，挣得还没代理公司多吧？

    于是双方开始讨价还价：

    双方就如果市场不好，发生降价等各方面来拟定条款；如果卖得好，追加投资了，价格也要相应上涨，这部分不能算溢价。如果开发商减配了，又怎么样等等各类常规约定条款。

    另外两年的销售期，过期未清盘，按货值算，去化95%以上，按8个点结算；完成85%以上，按7个点结算，也就是前面的要倒扣1个点，完成75%以上，按6个点；75%以下，只能按5个点。清盘后代理合同提点再议。王小宇对此也认可，但要求产品要按照四季的要求去做，不然产品滞销代理公司不负责任。

    两个多亿的货值，两年内卖到百分之八九十差不多是行业内的基本操作，毕竟隔壁别墅盘都卖了一年多了，才去化三十多套。

    同时，同意单价卖到1900以上，实时结佣，不扣20%押金；1900往上再有溢价提成，200块以内，四六开，200块以上，五五开，不让人家多拿，人家没动力卖溢价。

    第一次，王小宇也没敢签包销代理。如果签包销代理的话，多出来的溢价，就是代理公司全吃了。刚起步，新团队，稳点好，说少赚也不少赚了。

    物业被作为添头交给寰宇物业做了。总包的保修金方面，王小宇要求，物业签字才能结算，得加到总包合同里。