周文演讲结束后，曹总走到台上握着周文的手术说，谢谢周主任，你的演讲我是听进去了，可以这样讲，你的演讲比我的演讲精彩多了！

    曹总你太客气了！

    从大家的精神状态来看，你的演讲打动了他们。从你所讲的内容来看，你的管理体系演讲打动了我。

    没有的曹总，我就是想到哪里讲到哪里。我这个人在上大学的时候也经常性的演讲，不过今天的演讲我的确是特别的紧张。但是在演讲过程当中呢，大家的掌声给我老婆极大的鼓励，所以我年年的底气也越来越足，特别是曹总和陈总你们对我的鼓励太大了！

    好啦！今天晚上呢！我们董事会成员安排了宴请，你尝一尝我们当地的风俗菜。

    不要了吧曹总，我们在公司简单吃一点就行，不讲究那样的排场。

    要的要的，我们所有董事会成员在之前就说过，你是我们尊贵的客人，当然和我们公司内部的那些项目经理不能相提并论。再说你今天的演讲，的确是给我们增长了不少的知识，我们还希望在酒桌上，聆听到你对于物业发展方面的高论呢！

    你太客气了曹总，没有的，没有的。你们在物业行业摸爬滚打十几年，我只是在你们面前班门弄斧而已！

    以后就不要太客气了，你是我们总公司的项目经理顾问，严格意义上来说，我们已经是一家人了！以后各方面我们都应该像你说的一样，互相学习，互相进步！

    好的曹总，俗话说，拿人手短嘛！我既然拿了你曹总的工资，我就要给公司做出一定的贡献，最起码对得起你给我的钞票吧？哈哈！

    给你发的工资呢！也就是当做喝茶的钱，你是有钱人也不在乎这一点点，这是我们董事会对你的信任和与支持！

    好的曹总，我回到黄石区域以后，和李楠一起，拓展我们都邦物业公司的项目。

    好的，关于李楠的问题呢咱们就到此为止，既往不咎。不过这是看在你的面子上。假如说你要是认为他是一个人才的话，你是完全可以重用的。你的决定我不会反对。

    感谢曹总的支持。在驾驭人才方面，我肯定不行，因为我是做技术的，在管理方面是欠缺的。

    我相信你就够了！

    谢谢曹总，这里面我还有一个小小的要求。

    既然是一家人啦！你就直接说。

    黄石地区的项目发展需要人才的支撑，我听李楠说，林海地区的老张，这个人是一个可用之人，等我们黄石地区找到好的项目以后，能不能把老张这个人，调到黄石区域担任项目经理？

    曹总眉头动了一下，心想这个老张跟着莫总做副经理，听莫总说平时工作还是可以的，假如把老张从莫总身边派走，估计林海地区也就完蛋了。想到这里，曹总微笑着说，一般的员工调动我是没有意见的，但是老张这个人呢，他现在是莫总的副经理，你也知道一个副经理，他的工作是比较重要的，日常的操作都是他在管理，即使你这边需要老张过去担任项目经理，我也要征求莫总的意见。

    没事的曹总不急，我只是听说，老张具体有没有这个能力我要还要去考察，等黄石区域项目下来再说吧！

    好的，走吧！我们现在去酒店。哎呀你看我差点忘记了，带上李楠，那这个小伙子还是比较机灵的，让他给我们去倒酒！

    周文意识到，曹总现在已经默认李楠了。看来自己一周前用心准备的演讲，还是打动了曹总。只要曹总容纳李楠的错误，黄石区经理的位置基本上就是李楠的了。不论怎么说，李楠对我周文来说是很忠诚的，在搞好优质项目管理上，前期是离不开李楠的雷厉风行作风的性格。李楠作为一个军人，虽然文化水平不是很高，但是他的拼劲儿和对工作的认真程度远远大于其他人。

    李楠接到公司邱主任的电话当然心情特别的激动，今天非同寻常的日子啊，所有项目120人，只有李楠被点名去陪董事长吃饭，而且还是整个董事会全部成员都在。这一份荣誉是至高无上的。几个项目经理都投来羡慕的眼光。有的项目经理说，总公司是有点偏心呐，我们好不容易大老远的跑过来，说给我们吃盒饭。为什么同样的项目经理，他却去董事长那边吃饭？是不是因为他的项目的业委会主任来啦？就比我们这个项目经理要高看一眼的？下一次开会，我也把我们的业委会主任请来，这样大家就公平啦！哎呀不要说那么多啦！人家的项目周主任的的确确是一个有大财的人，今天我听他的演讲的，的确是受到教育了，我们项目业委会主任，他妈的就是来了，也就是知道吃吃喝喝。也不会对我们董事会看重。我们项目业委会主任牛逼，就是请他也不会来，我们一年到头都见不到他的人影，人家瞧不起我们物业。不要胡说，公司也是可以的，我们拿谁的钱，就要说谁的好，在这里说公司的不好，就是瞧不起我们自己。

    莫子一直没有离开老张，就是开会也是靠着座位。李楠没有忘记周文安排的事情，一直寻找机会接触老张。莫子似乎明白他们在做什么，所以一直靠着老张，不会让其他人接近。当然，莫子心里也明白，老张是不会背叛他的。

    莫子吃完盒饭后，来到办公室主任邱丽娜这里。邱主任看着有些憔悴的莫子说，莫总你不要被最近的一些事情所干扰，你现在是林海地区分公司的法人，下面多多少少还有七八个项目，工作上有困难，这个很正常的，应该振奋精神，管理好自己地区的所有项目。特别是黄石区域的项目，只有加强项目管理，把每个小区的效益增加起来，董事会还是佩服你的工作能力的。

    哎呀！我们这些老将很快就会抛弃啦！

    莫总不要那样说，你冷静的分析一下，董事会能把一个地区分公司的法人给你，代表的是总公司董事会对你的信任。这份信任孰轻孰重，你自然知晓的。其他人都是暂时利用一下，不要想的太多。

    邱主任你这样一说，我心里就舒服多了。

    区域管理就是这样，开始每个人的劲头十足，把自己手里仅有的几个项目搞得漂漂亮亮的，开始的时候也是容易最出成绩的时候，但伴随着项目的增加和矛盾的积聚，区域经理会感到一定的压力，这个是很正常的。区域经理有管理事情上升到管理人，管理对象不同啦！自然而然自己就会感到心力疲软。还需要给自己不停的充电，以适应这个变化的管理，这个过程是痛苦的，就需要一个从量变到质变的过程。主要的问题就是坚持学习，坚持不断的进步。

    是的，我最近几年的家庭变故，加上管理方面的失缺，给我造成的压力太大了，我都有一些撑不住了。

    你手下那个老张工作挺有办法的，为什么不调动一下他的积极性呢？

    邱主任，说实话最近几年的工作都是老张在运行，我这边的一些家庭问题，占据了我大半大部分时间。一个女人，哪有那么多精力来应付这么多事情啊！老张这边我也是尽量调动他的积极性，但是我们总公司的情况你也是知道的，总公司资金流最近出现问题，造成我们工资拖发两个月，一些管理，的的确确存在一定的难度。不发工资，员工没有积极性，管理指标就完不成。公司资金紧张，年底奖金也发不下来，没有奖金的鼓励，我们的工作人员也没有了主动性。没有了工作主动性，大家也就是混天聊日了，工作就越来越拖拉，造成了这一种死循环。巧妇难为无米之炊呀！真的是没有办法用语言来表述。

    现在公司董事会意见不统一，公司的发展方向出现了分岔路，现在仍然处于发展的十字路口。但是这种发展的十字路口，已经用尽了我们公司的现金流。就像一个大河，出现了几个支流，而这几个支流都出现了发展瓶颈，所以说流动后劲都不大。

    公司里面的大领导怎么都瞎胡弄呢？全国好的生意多了去了，但是你没有足够的资金和足够的人脉关系，怎么能胡乱插手房地产行业呢？

    莫总这个事情尽量不要议论，也不是我们这个层面所议论的东西。董事会的决定，我们只能执行，努力工作就好了。

    没事的，我们两个人就是私下里说，反正你的办公室里面也没有什么监控。

    莫总我们作为总公司的高级管理干部，都知道一个行业禁忌，就是不要议论总公司的发展方向。也不是我们所操心的事。

    我知道的邱主任，我就是不明白，花那么多钱，购买一个房地产公司，又花了那么多钱，搞起了什么肯德基物料物流配送，董事会搞那么多不熟悉的生意干什么呀？

    莫总这个事情我们今天不讲，我作为公司的董事长秘书，不能把知道的一些东西告诉你。以后你就会慢慢明白，董事长有时候也是无可奈何呀！

    好的好的，这样我就会招待所休息了。不过今天我特别的感谢你，你又给我打了一剂强心针，以后我们林海区域，我会努力把工作做好的。

    好的，以后有什么事情私下联系就好。

    李楠终于找到了机会，让总公司消防负责人老余，以林海水岸花城小区消防改造的名义来让老张过来协商问题。借这个机会让李楠和老张加微信认识。

    老余给李楠介绍的，老张这个人是山东人，山东人，天下人都知道性格豪爽，对人义气忠诚，他只要答应你的事情，他都能不顾及个人的利益去完成。但是山东人也有一个特点，就是你对他不仁，他就会对你不义。这一点你是要特别的注意。不是说用什么金钱能改变他的观点，而是你对他是不是真的用心，当成兄弟来对待。

    李楠笑着说，余总你是浙江人，我李楠是江苏人，自从我们兄弟两个认识以后，你看我做的怎么样？

    你是把我当成兄弟来看待的。

    这不就结了吗。我都能把你当成我的兄弟来看待，还不能把老张当成自己的兄弟来看待吗？

    我们年轻人容易相处，老张今年都60岁了，也是从政府部门下退休的公务员，他原来可是在经贸委工作的，他当了十几年的主任秘书，文字功底这个你是不用怀疑的，在办事套路上是一套连着一套。说实话，林海地区物业项目的发展，大部分都是老张在后面运筹帷幄。

    李楠弱弱的问了一句，于总，我问你这句话，你可不要生气啊。

    什么呀你说，咱们兄弟还有不能问的话？那还叫推心置腹的兄弟吗？

    老张那么厉害，为什么林海地区的项目再缩减呢？

    老余看了看周围说，关于公司的这样的问题，以后我们兄弟不要讨论。林海地区物业项目的缩减，主要原因是公司战略做了调整。

    怎么调整？

    公司原来发展方向是想发展一些老旧小区，做成一个物业服务大平台，实现消防改造来盈利的流量入口。老旧小区这个你也知道，以我们公司的实力是比较好进入的。所以才有了我们物业一年入驻十几个服务小区的佳话。

    但是呢！因为老旧小区的物业费水平不高，当然也就没有利润。一般的项目，能养活自己的物业管理人员就不错了。但是呢！消防改造也遇到了前所未有的困难。困难的详细情况我就不告诉你了。后来董事会就改变了公司的发展方向，就是要大力的吸收优质项目，摒弃不赚钱的那些老旧小区。

    他们正在谈话间，老张迈的四方步进来了。看到他们详谈甚欢，于是敲门笑着说，你们年轻人真好，我是不是打扰你们了？

    老余紧走几步，上前握住老张的手说，哎呀张总，你见外喽。我给你介绍一下，这位呢就是我们黄石区域的李经理，他的名字叫李楠，今天他过来，也是给我汇报下一步消防改造项目的问题。

    老余给李楠使了一个眼色。李南心灵神会，于是客气的说道，啊张总你好你好！我名字叫李楠，退役军人，老家是江苏徐州的，你是物业的老前辈，下步还烦请你多多指教。

    老张同样和蔼的笑着说，不敢当不敢当，你们才是从事物业服务的本科生，我是半路出家，不敢称指教啊！

    不论怎么说，我李楠这个人就是特别尊重，年长一些的物业服务工作者，你们吃过的盐比我们走过的路都多。

    客气客气不敢当不敢当，以后我们互相学习，我们年龄大一点，还脑子比较僵化，还需要向你们年轻人学习，真的，我特别羡慕你们年轻人，朝气蓬勃，工作有干劲儿，特别是有工作有思路。

    张总诶老于找你还有事情，我就不打扰你们啦！要不我们加个微信，微信进一步沟通？

    好的，你扫我吧！

    晚上李楠给老张发微信，烦请张总给我说一下，黄石区域的老旧小区比较多，最近我们公司呢，又接管了一个老旧小区。如何把老旧小区管理好呢？

    老张在微信当中说，具体的内容呢我也说不好，我把我的一些想法发给你参考一下吧。

    2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造改造的指导意见》（国办发﹝2020﹞23号）。2021年，住房和城乡建设部办公厅，国家发展改革委办公厅，财政部办公厅联合印发《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城﹝2021﹞50号），要求各省把牢底线要求，坚决把民生工程做成群众满意工程。国家给了我们改造老旧小区这么一个机会，也是我们物业服务进驻老旧小区的一个机遇。自此，全国各地重点开展了对2000年以前的老旧小区进行全面改造。2021年，2022年全国分别开工改造城镇老旧小区5.56万和5.25万个，共惠及百姓1841万户，是一项浩大的利民惠民工程。

    上面呢都是一些新闻上面说的。但是对我们都邦物业来讲，这些新改造后的小区就是我们加快步伐需要进入的小区。现在这些老旧小区他们的管理就是我们的一个机遇。据了解，老旧小区改造推进的较为顺利，然而改造后如何“管理”反而成为让各基层政府头痛的“难题”。我在林海工作也遇到这样的问题。很多老旧小区经过改造，环境提升后，反而陷入“失管”的困境，让当地政府颇为困惑

    老旧小区存在的问题。改造后的老旧小区虽然环境方面得到了改善，但是普遍面临管不好等问题。你可能问是什么原因引起的这个问题，最核心的原因在于物业管理引进难度极大。我去年也了解了一些根本原因，根对一些老旧小区情况进行一定分析：

    一是产权复杂，有许多空置房还都是开发商的，许多公共区域也没有交到业委会手上，有的小区连业委会都没有，维修基金早花光了，缺乏维修资金，有的小区维修基金都没有。部分老旧小区由于改制，破产等多种原因，产权特别混乱进，加剧了小区的管理协调难度。

    此外，由于1999年以前修建的商品房基本上未按照建设部要求建立维修资金，资金上无法满足共用部位，共用设施的维修需求。所以大部分小区的公共设施都瘫痪了，虽然所有业主对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，是一提到钱的问题，谈到出资和缴纳物业费态度上便较为消极，开发商单位出于部门利益考虑也不愿意配合老旧小区整治和引入物业管理等有关工作。

    二是物业服务费收取难，他们从一开始就没有物业费，就是有的小区有物业在管理，开始也是对老旧小区都是政府补助的。最早一批老旧小区，老年人多，还有许许多多的下岗职工，生活都比较困难。特别是特困家庭也较多，别说他没有资金来交物业费，就是有钱，我们物业也是不忍心去收取他们的物业费。有的居委会担物业公司进入后会导致费用的增加。特别是对于经济困难的居民来说，费用负担可能成为他们的主要担忧。很多老旧小区居民还存在无偿享受服务的传统思想，习惯了由原单位的房产管理部门的管房模式，原来都是有单位来提供物业服务的。多数居民认为实行物业管理就是想多收钱，额外增加生活负担。老旧小区有80%的居民，是不愿意接入物业服务的。后来我们也去小区考察过，其中很重要的原因在于物业管理费收取标准低，收取难。物业企业入驻后一般会面临资金困难的困境，就是物业服务人员的工资都发不出来。因此不少老旧小区都面临硬件后续维护管理的问题。

    三是对于物业管理的不信任和不满意。一些居民由于缺乏对物业公司管理服务的了解，他们认为物业公司进入小区就是来收钱的，加上最近所有人对物业的抵触，还有一些物业公司把物业的品牌搞砸了。进一步导致了居民的不安和抵触情绪。一些居民对物业公司提供服务的内容及标准要求不一致，特别是一些老的物业公司，居民大都经历过管理不善，服务质量低下或隐性收费等问题，他们就认为物业是收钱不干事，因此对新的物业公司继续持怀疑态度。

    我有几个建议给你说一下

    首先我们在寻找物业服务小区项目的时候，首先要了解这个项目是不是全体业主同意交纳物业费，进行改造的。是不是全体业主同意老旧小区改造后实施物业服务管理并缴纳物业费的，方可列入改造计划的。只要是全体业主愿意交纳物业费的改造小区，我们都可以接过来。我们进入以后，充分征求居民意见建议，确定小区管理规则，服务内容等事项；这样一来我们接管的小区就有百分之百的把握，来收取物业费了。

    二是联系当地的社区和街道，有政府牵头，即由一个物业管理公司同时对辖区内多个老旧小区进行管理。抱团谈合作进一步减少成本，同时对物业服务内容和收费标准进行公示。在和政府协商一下，领导积极创造条件让物业公司增收，减少开支，可以让物业利用公共区域收取广告收入，停车管理费等等，以减轻物业服务企业因收费低而带来的压力。另一方面，按照不同的服务标准提供不同的服务内容，充分征求广大业主的意见，并由全体业主来进行选择，收费标准多元化，利用释放的公共空间合理配置片区物业服务中心，为后续物业增值服务提供阵地，以增值收费弥补物业管理费用缺口，物业有了钱，公共设施的维修，就不要向居民收取了，那就减少了很多矛盾。

    三是物业逐渐转型为社区服务运营商，提供养老，家政，社区团购等一揽子商业服务，让物业公司不断拓展收入，这样才能让物业公司有了入住意愿和积极性。从政策上和经济上都有了保证以后，我们物业接管的小区也可以称之为优质项目。

    谢谢！